Conflict met verkoper van de gezinswoning
Probleem
In 2004 koopt onze verzekerde een perceel bouwgrond van zijn gemeente. Hij bouwt er een huis op en gaat er op 23 januari 2008 wonen. Het huis is toch niet het ideale huis voor onze verzekerde en hij gaat op zoek naar een andere woning. Hij vindt zijn nieuwe droomhuis en koopt het op 27 juni 2016. Op 8 augustus 2016 verhuist onze verzekerde naar zijn nieuwe huis. Hij verkoopt zijn 1ste huis.
Op 4 juli 2017 ontvangt hij een schrijven van de gemeente. Zij melden op de hoogte te zijn van het feit dat onze verzekerde zijn eerste woning heeft verkocht. Zij wijzen op artikel 9 van de koopovereenkomst dat stelt dat het opgerichte gebouw voor een minimum ononderbroken termijn van 10 jaar, te rekenen vanaf het betrekken van de woning, moet worden bewoond. Omdat onze verzekerde op 23 januari 2008 in de woning trok en deze op 8 augustus 2016 opnieuw verliet, voldoet hij niet aan deze voorwaarde. De woning moest immers bewoond zijn tot 23 januari 2018. Artikel 11 van de verkoopovereenkomst bepaalt dat het niet naleven van de voorwaarden leidt tot een schadevergoeding van 10% ‘s jaars vanaf de dag van vaststelling en de betekening van de overtreding. Als vormvoorwaarde wordt er gesteld dat de gemeente de overtreding moet laten betekenen aan de overtreder.
De gemeente stelt dat onze verzekerde slechts 8 van de 10 verplichte jaren aan de voorwaarden voldeed en vraagt dan ook een schadevergoeding van 20% ofwel € 5.678.
Onze verzekerde kan niet akkoord gaan met deze eis en doet aangifte bij ons.
Oplossing
Wij bestuderen het schrijven van de gemeente en de koopovereenkomst. Wij stellen onmiddellijk enkele onregelmatigheden vast.
Zo heeft de gemeente onze verzekerde nooit aangetekend aangeschreven. Het eerste schrijven dat hij ontving, is het schrijven van 4 juli 2017 waarin de gemeente om een schadevergoeding vraagt. Volgens artikel 11 kan er pas een vergoeding worden geëist vanaf de betekening van de overtreding. De gemeente kan dus pas een vergoeding vragen voor de periode vanaf 4 juli 2017.
Onze verzekerde is dus slechts in overtreding van 4 juli 2017 tot 23 januari 2018. Dit komt neer op 203 dagen ofwel 55,62% van een jaar. In overleg met onze verzekerde stellen wij de gemeente voor dat hij een bedrag van € 1.579,05 betaalt.
De gemeente gaat gedeeltelijk akkoord met onze argumenten maar werpt op dat artikel 11 het woord ’s jaars vermeldt. Zij stellen dat een jaar ondeelbaar is en dat er 10% moet worden betaald. Een opdeling in dagen kan volgens hen niet.
Wij gaan hiermee niet akkoord. Nergens in de voorwaarden staat immers vermeld dat een jaar ondeelbaar zou zijn. Meer nog, de overeenkomst spreekt van de dag van vaststelling, hetgeen er op wijst dat er wel degelijk per dag kan worden gerekend.
Verder wijzen wij de gemeente op artikel 1162 B.W. In geval van twijfel moet een overeenkomst worden uitgelegd ten voordele van hij die zich verbonden heeft, zijnde onze verzekerde.
Tot slot merken wij op dat de redenering van de gemeente er toe zou leiden dat er helemaal geen vergoeding moet worden betaald. Als een jaar ondeelbaar is en onze verzekerde geen volledig jaar in overtreding is, dan is er technisch gezien geen overtreding.
Omdat wij weten dat bij een eventuele procedure de rechter dit laatste argument niet zal weerhouden en met een minnelijke regeling in het achterhoofd, doen wij nogmaals het voorstel van € 1.579,05. De gemeente laat ons weten akkoord te gaan met dit voorstel. Enkele dagen later stort onze verzekerde het bedrag.