Réforme du droit de l'appartement. Quels changements ?

Question

Les « Modifications diverses concernant la législation relative à la copropriété » (loi du 18 juin 2018) sont entrées en vigueur le 1er janvier 2019.

Elles visent principalement à assouplir les procédures auxquelles doit se conformer l’association des copropriétaires (ACP) qui souhaite faire procéder à des travaux de rénovation ou de renouvellement dans l’immeuble. En allégeant les formalités, le législateur espère améliorer le niveau général de qualité des immeubles à appartements en Belgique.

Euromex soutiendra et conseillera les associations de copropriétaires assurées confrontées à un litige à propos de ces nouvelles modalités.

Voici quelques-unes des modifications les plus marquantes apportées par la loi.

Réponse

Nouvelles majorités qualifiées

Tout d’abord, les majorités qualifiées ont été modifiées, pour permettre à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires d’arrêter plus facilement les décisions de rénovation. Là où auparavant, une majorité des trois quarts était requise, il suffit désormais que les deux tiers des votants acceptent pour que les travaux puissent être exécutés aux parties communes de l’immeuble (remise en peinture du hall d’entrée principal, par exemple). Les travaux rendus obligatoires par la loi, comme l’isolation de la toiture et la mise en conformité des ascenseurs, peuvent même être votés à la majorité simple (50 % + 1). 

Ensuite, la démolition et la reconstruction des immeubles présentant des problèmes de salubrité ou de sécurité, pourront être votées à la majorité des quatre cinquièmes (contre l’unanimité, auparavant). 

Enfin, le copropriétaire qui souhaitera faire poser des câbles ou des conduites de services d’utilité publique ou de services de télécommunications dans les parties communes n’aura plus à requérir l’aval de l’assemblée générale : il pourra faire installer, à ses frais et sans avoir à consulter l’AG, une borne de rechargement pour sa voiture électrique dans le garage, par exemple. 

Plus de latitude pour agir 

En plus d’alléger le processus de prise de décision, le législateur a accru les possibilités d’agir contre les copropriétaires qui négligent de s’acquitter de leur quote-part dans les charges communes – les impayés entravent eux aussi les efforts de modernisation des immeubles à appartements. 

Ainsi le syndic n’a-t-il plus à obtenir mandat explicite de l’assemblée générale pour recouvrer, en justice ou dans le cadre d’une procédure extrajudiciaire, les montants en souffrance. La loi confère en outre un privilège à l’association des copropriétaires qui, en cas de concours, pourra se faire payer sur le produit de la vente des lots avant les autres créanciers. 

Contribution obligatoire au fonds de réserve

Depuis le 1er janvier de cette année toujours, chaque copropriétaire contribue obligatoirement au fonds de réserve, dont le capital qu’il contient est une épargne pour les grandes dépenses exceptionnelles. L’on évite de la sorte que lorsque d’importants travaux s’imposent, les copropriétaires aient à libérer au pied levé des montants considérables. 

Payeur égale décideur

Enfin, seuls les copropriétaires qui paient pour une partie commune donnée (l’utilisation de l’ascenseur, par exemple) sont autorisés à prendre part aux votes qui la concernent. Les propriétaires d’un rez-de-chaussée qui n’utilisent pas l’ascenseur et qui ne contribuent par conséquent pas pour ce poste, ne sont donc plus autorisés à voter à son propos. Il devient de la sorte impossible, pour les copropriétaires, de s’opposer à des travaux de renouvellement qui ne les concernent pas.

Il est clair que ces modifications encourageront les associations de copropriétaires à se conformer aux nouvelles normes écologiques et énergétiques. Elles ne suffiront malheureusement pas à éviter tous les conflits susceptibles d’opposer l’association des copropriétaires à certains copropriétaires. 
Pour l’ACP, l’assurance protection juridique reste un outil indispensable.