Conflit avec vendeur de l'habitation familiale
Problème
En 2004, notre assuré achète à sa commune une parcelle de terrain, sur laquelle il fait bâtir une maison qu’il intègre le 23 janvier 2008. Quelques années plus tard, il décide de déménager. Il achète le 27 juin 2016 la nouvelle habitation de ses rêves, dans laquelle il s’installe le 8 août de la même année ; il vend par ailleurs la première maison.
Le 4 juillet 2017, la commune lui adresse un écrit par lequel elle lui rappelle le contenu de l’article 9 du contrat de vente du terrain, selon lequel l’immeuble qui y serait bâti devrait être occupé pendant une durée ininterrompue de 10 ans au moins à compter de la date de l’installation. En quittant le 8 août 2016 une maison dans laquelle il s’était installé le 23 janvier 2008, l’assuré ne satisfaisait pas à cette condition – il aurait dû, selon les autorités, occuper les lieux jusqu’au 23 janvier 2018. D’après l’article 11 du même contrat, le non-respect des conditions entraîne le paiement de dommages et intérêts de 10 % l’an à dater de la constatation et de la signification de l’infraction par la commune.
Celle-ci estimant que l’assuré n’avait satisfait à la condition que pendant huit des 10 années obligatoires, lui réclame une indemnité de 20 %, soit 5.678 euros.
Notre assuré souhaite contester cette décision. Il introduit une déclaration.
Solution
Euromex examine la lettre de la commune et le contrat de vente. La compagnie relève immédiatement plusieurs irrégularités.
La commune n’a adressé aucun envoi recommandé à l’assuré. Sa première lettre est celle du 4 juillet 2017, dans laquelle elle lui réclame des dommages et intérêts. Or selon l’article 11, aucune compensation ne peut être exigée avant la signification de l’infraction. La commune ne peut donc demander réparation qu’à compter du 4 juillet 2017 – en d’autres termes, l’infraction ne porte que sur la période qui sépare le 4 juillet 2017 du 23 janvier 2018, soit une durée de 203 jours, ou encore 55,62 % d’une année. En accord avec notre assuré, nous proposons à la commune le paiement d’un montant de 1.579,05 euros.
La commune accepte partiellement nos arguments, mais précise que l’article 11 contient le terme « par an » ; l’année étant d’après elle indivisible, elle réclame le paiement d’un montant correspondant à 10 %. Elle refuse donc la comptabilisation en nombre de jours.
Euromex réfute cet argument : le fait que l’année serait indivisible n’est précisé nulle part. Mieux : le contrat fait mention du « jour de la constatation », ce qui traduit la recevabilité du comptage par jour. Euromex invoque de surcroît l’article 1162 du Code civil, selon lequel « dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l’obligation » – en d’autres termes, notre assuré.
La compagnie ajoute que si l’on s’en tient au raisonnement de la partie adverse, l’assuré n’est en réalité redevable d’aucune indemnité : si l’année est indivisible et que le client n’a pas été en infraction une année complète, il n’y a, techniquement, aucune infraction.
Toutefois, sachant qu’en cas de procédure, le juge ne retiendrait pas cet argument, et dans l’objectif de parvenir à un règlement amiable, Euromex réitère la proposition de payer 1.579,05 euros, que la commune accepte. L’assuré lui verse cette somme dans les quelques jours qui suivent.